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成功案例

实施农村集体土地拆迁规范化,任重而道远
    前段时间,我接受了《中国房地产报》记者刘培峰的采访,就土地拆迁阐述了自己的观点和看法:
 
    "集体土地拆迁补偿标准是每个拆迁纠纷争议的焦点,但往往是被拆迁人败下阵来。为了地方建设和发展的需要,目前拆迁中的评估程序、行政裁决程序几乎都有行政背景,被拆迁人的法律维权路很艰难。”  现将采访的全文内容摘录如下:
淄博“小产权”别墅拆迁之争(2011-01-19 15:53:08)
转载标签: 房产 分类: 土地楼市
    淄博“小产权”别墅拆迁之争
 
  虽然身在北京,但老家房产的纠纷一直困扰着山东淄博人秋女士。
  秋女士在淄博的房产位于张店区莲池村的莲池别墅区内,该项目是1994年至2000年间,淄博庄园房地产开发有限公司(下称庄园公司)将莲池村进行城中村改造,在集体宅基地上开发和建设的别墅小区。期间,业主陆续从莲池村委会手中购买物业,并办理了房产证和集体土地证。别墅区共有联排、双拼、独栋别墅220余套,户型面积在130平方米~300平方米。
  但在2006年,庄园公司开始对莲池别墅进行拆迁,更为蹊跷的是,该项目的土地性质已由集体土地转变成商业用地。
  这令包括秋女士在内的业主大为不解:该项目土地性质的变更业主们全然不知,他们手中的集体土地证并没有收回、变性,那么莲池别墅的土地变性是如何实现的?
  “小产权”别墅获准拆迁
  秋女士说:“当时,莲池别墅区一建成就成为淄博市价值最贵的房产,是富人们、社会精英等居住的地方。我们购买后四年到2000年才又集聚资金装修的。”居民的房产证、户口本、身份证、门牌号上都有体现“莲池别墅区——x号”字样。
  当时的莲池村是一个远离市区中心而在城市边缘的小村子,秋女士因此房子离开了闹市、相对僻静才购买。随着城市化的快速进程,淄博市区不断扩大,莲池村成了城市的黄金地段,也成为该市商品房价格最高的区域之一。
  别墅区的开发商庄园公司想对该别墅区进行拆除,重新建设高层商品房。2005年6月淄博市发展计划委员会批准立项由淄博庄园房地产开发有限公司在该地开发淄博莲池御景国际项目。2006年2月至2008年4月,淄博庄园房地产公司先后取得建设用地规划许可证、建设工程项目确立凭证、土地使用证和施工许可证。
  据业主反映,2006年,庄园公司在没有任何手续的情况下就已经开始拆除别墅区的配套设施,并逐步开始强制拆迁。业主们对无证拆迁提出质疑。2008年6月,房管局给拆迁方对23户居民颁发了《淄房拆许字(2008)第027号拆迁许可证》。2009年10月,房管局组织拆迁裁决听证会,告知对房屋的评估结果。在这个问题上,秋女士丝毫不知情,而秋女士感觉更荒唐的是,她的房子不在拆迁之内,但房屋水电、暖气和通信等生活设施却被停止和破坏。
   土地转制、拆迁程序疑点丛生
  记者就莲池别墅土地性质变更过程多次致电淄博市国土局,但该局办公室一位工作人员均拒绝采访。
  但淄博市拆迁办张主任证实,2007年,莲池村委会缴纳了出让金,将集体土地变为国有土地。
  不过,该别墅项目的业主称,整个过程中莲池村委会和庄园公司并没有收回业主手中的集体土地证为他们办理国有土地出让证,也未作任何赔偿。
  对此,北京市友邦律师事务所黄继保律师认为,如果业主所言属实,村委会的行为涉嫌违反了国家土地管理法。该法第12条规定“依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。现在他们擅自改变了土地权属,但并没有为业主们颁发国有土地使用权证”。
  黄律师说:“在一般农村,国有土地转化为建设用地,需启用征地程序,关乎每个村民利益,必须通知所有村民;此案涉城中村集体土地转化为建设用地,有其特殊性,但不得侵犯使用权人的知情权,同时应及时将每户的集体土地使用证变更为国有土地使用证。”另外,据业主反映,淄博市房管局2009年下发的拆迁许可证上许多门牌号都是2006年~2009年颁证之前已经拆除的。很多业主反对其违法拆迁,而房管局、开发商仍不按拆迁程序处理,并于2010年6月底张贴布告、入户做工作,要求全小区于2010年7月31日前全部拆完。
  “2006年庄园公司实施的拆迁,因为并不是国有土地,不受拆迁补偿条例的约束,拆迁办没法管理。但之后土地划归国有,拆迁全部按照正当程序进行。这其中不存在违法拆迁的情况。”张主任回应。
  争议补偿标准
  业主和开发商争议的焦点是拆迁补偿款问题。莲池别墅区周边区域全部开发完毕,别墅区北侧600米的别墅已经卖到23000元/平方米;南侧黄金国际的普通住宅楼2009年开盘价为5000元/平方米,目前均价达到8000元/平方米。而莲池别墅的价格评估价格仅在3701元/平方米左右。该评估报告由淄博房管局下属的金鹏房地产评估公司撰写。据拆迁业主说“金鹏公司并未入户调查,报告中只有结果没有技术说明,并且完全忽视周边房价事实。我们坚决反对这个评估报告”。
  张主任说,拆迁补偿价格经过合法程序选出的评估公司进行评估为2850元/平方米,拆迁人将补偿款提高到3645元/平方米,远远高出了按正常评估所应得的补偿标准,也完全能满足在周围地块区域买房的要求(拆迁范围内安置房价格为3600元/平方米)。如果被拆迁户对补偿价格有疑问的话,可以再选择别的公司进行评估确价。但部分拆迁户既不选择新的评估公司,又不与拆迁人进行协商。
  
   对此,黄继保律师坦陈:“拆迁补偿标准是每个拆迁纠纷争议的焦点,但往往是被拆迁人败下阵来。为了地方建设和发展的需要,目前拆迁中的评估程序、行政裁决程序几乎都有行政背景,被拆迁人的法律维权路很艰难。”